近期，陆家嘴个别商务楼正在装修改造成为酒店。这一现象是政策指引和市场需求共同促成的。
自上海去年出台《关于推进商务楼宇更新提升的实施意见》，明确支持老写字楼可以改造为租赁住房、酒店等业态后，相当于为商务楼改造作为酒店开了政策口子。
记者近期采访两组率先行动的改造案例后发现，市场对于这一政策变化的积极性也比较高。主要原因是目前商务楼出租仍有难度。同时，伴随近年来上海境内外游客激增、演唱会等文化产业火爆，让酒店成为市场普遍认可的回报率稳定的投资领域，但市面上优质地段可作为酒店的空间供给又比较有限。
于是，在政策鼓励下，商务楼的业主与酒店的经营方很快走到了一起。而陆家嘴，因商务楼规模体量大，且地段上符合酒店行业需求，成了这一场“双方奔赴”的见证者。
市场呼吁新政策，政策托举新模式
图为陆家嘴滨江中心。
上海银行大厦落成于2007年，东南方向正对陆家嘴“三件套”与中央绿地，一度是不少企业落子陆家嘴的不二之选。如今的它，正在经历一场“华丽转身”——大厦的8、9、10、16层将接受酒店改造，预计今年底正式对外营业。
不远处，陆家嘴滨江中心S3栋也迎来了自己的新身份。这栋距离黄浦江仅80米的独栋办公楼，已整体租赁给朗廷酒店集团。租赁周期15年。
“前两年，我们已经在关注陆家嘴滨江中心这一项目了，只不过一直在等待着政策窗口。”毅风品牌中国区首席执行官张晓晴说。
作为朗廷集团旗下全新的精选服务品牌，毅风从2023年起就在全国范围内寻找合适的空间，目标非常明确——要在城市核心地段安营扎寨。
因其他地区政策先行，在杭州、武汉、南京，他们前期已经落地了项目。其中，杭州的项目就位于钱江新城CBD的一栋高档写字楼里。
“相比之下，国内四个超一线城市，政策相对都更审慎稳健。特别是上海作为全国最核心的一线城市，商办市场体量大、能级高，每次政策调整都会带来深远影响。”张晓晴说，“但我们很有耐心，因为上海是国内商业成熟度最高的城市，是兵家必争之地。”
2025年，市场终于等来新机会。上海出台的商务楼宇更新专项新规中，明确规定在主体结构不变、产证性质不变、土地用途兼容的“三不变”前提下，允许存量商务楼宇兼容商业酒店性质。
“相当于给我们吃了定心丸，现在改酒店是过渡，等写字楼市场回暖，还能变回原来的属性，空间用途还能灵活调整，给了业主很大的信心。”仲益控股副总裁汤晓丹说。她所在的仲益控股持有上海银行大厦等核心区写字楼，2025年看到政策后，仅用3个月就完成了市场调研，今年2月就敲定招引的酒店品牌。
为了进一步促成政策落地，今年，浦东新区细化落地规则，依托“商办楼宇更新专项信息平台”，实行“一口受理”机制，相当于连接到规划、建设、消防、公安等多个涉及部门，在过去市场主体要“多头跑”，现在流程大幅简化，压缩了审批周期。此外，浦东文旅、建交、市场监管等有关部门也多次开展政策解读和推介会，指导行业规范改造。“我们1月底上传资料，2月就完成了前期论证。”汤晓丹说。
目前毅风正在推进装修的陆家嘴滨江中心门店，是毅风在上海的旗舰店，前期已经明确了审批路径。“如果一切顺利的话，我们预计1-2个月内可以取得酒店用途施工许可证，那也就意味着今年年底或明年年初可以营业。”张晓晴说。
商务楼期待转型，酒店遍寻好地段
图为上海银行大厦。
在此次政策出台前，上海商务楼的功能几乎已经在原先的许可框架内开发到极致，但存量规模过大、去化周期变缓还是让不少业主承担了很大压力。
“去年11月，我们为了推广上海银行大厦的办公空间，将佣金比例在原有基础上提高，并邀请了近200家渠道商。结果几个月过去，带看还是很少，更别说成交了。”汤晓丹说。
汤晓丹算了一笔账：“一个1万平方米的办公空间，原来要招十几家企业，频繁换租，管理成本很高。而改成酒店后，一个长期合同就解决了，稳定、省心。”虽然酒店租金比同地段办公租金低一些，但算上空置期损失、中介成本和招商精力，综合收益反而更有保障。
与此同时，当下商务客群对商务楼的客观需求也在发生转变。一位业内人士表示：“老的商务功能区内，酒店并不一定是标配。但是现在办公物业必须要有酒店等协同配套功能，才能更好服务商旅客人，满足现代租客对丰富业态层次的追求。”
在汤晓丹看来，引入高品质酒店，能切实带动大楼的硬件升级和服务能级。“有了酒店配套，企业商务接待、会议安排都可以在楼内一站式解决。这对招商来说，就成了一个很有吸引力的加分项。”
而对酒店行业来说，商务楼政策开放后，则一下就解决了困扰已久的“选址之苦”。 张晓晴坦言，酒店要想运营得好，地段是核心要义。但是过去上海核心地段能够开设酒店的空间，几乎已经是“存量竞争”了。“地段好的酒店基本不会退租，新开发的商务项目里，开发商本来就很少规划酒店，留给我们的选择非常少。可以说，如果不是‘新政策’， 陆家嘴滨江中心这样的地理位置我们是不可能‘拿下’的。”目前毅风“乘胜追击”，不仅在陆家嘴滨江，还在杨浦滨江、静安南京西路等区位锁定相应楼宇，计划逐步推进改造。
上海银行大厦酒店投资人吴荣嘉也表示：“我们一年里看了100多个项目才选中这一个。对面就是黄浦江，背靠陆家嘴‘三件套’，这种地段花多少钱都值。但如果放在以前，那肯定是想也不敢想。”
他判断，商务楼改造成为酒店，有望成为一个新的商业热点趋势，“而且模式会越来越成熟。核心商圈的写字楼是稀缺资源，现在存量盘活还只是开始。”
改造成本可控，老楼新楼均有机会
陆家嘴滨江中心由8栋楼宇组成，其中5栋为临江独栋办公。
商务楼可以改酒店，但改起来容易吗？成本可控吗？仍有不少实际问题可能影响市场的判断。
张晓晴介绍，目前对商务楼宇的改造，核心难点体现在四个方面。一是动线规划存在差异。特别在酒店只租赁其中几个楼面的情况下，如何严格分离办公人员和酒店住宿人员，这需要消防、电梯、机电等方面进行系统性统筹。
二是坪效设计的难点。酒店的经营在于房间的出租销售，而坪效主要看有限空间内可以排布的客房数量。然而办公建筑原始平面与酒店功能需求差异较大，户型普遍不太规整，这就导致商办改造酒店得房率更低，常规的酒店单房摊分面积60-65平方米，商办改造后单房摊分面积几乎要达到70-75平方米，单房多出约10平方米成本。
第三方面在于机电与空调系统的全面重构。办公楼内的空调一般都是日间运行，酒店却需要24小时运行，且每个房间独立温控，涉及的相关硬件都需要重新配置。
此外还有结构与隔音问题。酒店需要通过特殊工艺解决客房隔音问题，从而保障住客体验。
如果按照一平方米4000元的装修标准测算，由商务楼改造后的酒店，平均每个房间要比传统酒店增加4万元的成本。毅风陆家嘴滨江中心店设计了260间客房，意味着整体成本增加1000万元左右，“比找一个原本定位就是酒店的空间整体改造成本高约15%。”张晓晴说。
吴荣嘉也证实，租赁写字楼改造酒店，相比租赁一个新建酒店，改造花费要高不少。此外，一位业内人士透露，如果改造的是一座10年以上的老楼，意味着需要更换的设备更多，结构也需要进一步加固，大概还需要额外多花300万-400万元的成本。
不过，眼下看来，一些商务楼独特的优势足以让酒店行业为它买单。吴荣嘉说，办公楼的地段，特别是一些老楼的地段几乎是绝无仅有的，而且层高、视野、采光往往更好，这都可以为酒店的品质加分，综合测算下来的成本可控。目前，项目测算回本周期约7年，基本符合行业内6-7年回本的普遍规律。
毅风陆家嘴滨江中心店因将作为旗舰店开业，标准较高，整体投入近1亿元，张晓晴判断，回本周期要更长一些。但公司内部仍信心十足。“我们算了一笔长远账：陆家嘴有稳定的金融商务客源，滨江有文旅、骑行、Citywalk的休闲客群，梅赛德斯奔驰文化中心的演唱会和世博板块的活动还能带来溢出客流。这个地段的流量优势，足以支撑前期的改造成本。所以楼龄不是问题，改造技术层面问题也不大。”
此外，毅风还看中上海中高端精选服务酒店赛道的缺口。张晓晴认为，过去几年里，中国酒店消费市场发生的变化并非降级，而是分级，高端奢华酒店需求一定程度上出现疲软，但中高端精选服务酒店需求旺盛，成为核心增长赛道。“我们一方面希望抓住中产客群、文旅客群的消费热点，另一方面也计划通过运营骑行、跑团等社群，利用酒店独特的区位，让自己成为链接周边写字楼、社区的核心节点。现在的酒店，光能提供房间也是不够的。”
“我们未来两三年还将在以上海为中心的长三角进行核心布局，上海目标开设5-6家毅风，约占全国的四分之一。”张晓晴说。
图为陆家嘴夜景。
【记者手记】
在陆家嘴，商务楼宇和酒店行业正在进行一场“双向奔赴”。
曾经只容纳白领与会议室的商务楼宇，如今正打开大门，迎接来自四面八方的旅人与创客。商办楼宇改酒店，这个过去难以想象的操作，在政策创新与市场力量的双重驱动下，正在成为上海城市更新的一道新风景。
采访中，多位业内从业者都认为，这是一场恰逢其时的“双向奔赴”。当前核心地段的写字楼市场面临“微冷”境地，出租率有所下降，客户黏性也变弱。但相对应的酒店行业，却面临着“存量空间”有限，扩张受限的现实状况。现在，上海正在以制度创新为这把“钥匙”，打开了存量商务楼宇兼容酒店功能的大门。
业态调整的背后，是市场各方共同考量的取舍，也是业主和酒店方共同算出来的一笔“增值账”。这笔账，既算经济效益，也算综合价值。当前，陆家嘴写字楼市场正经历结构性调整。金融行业收缩、新兴商务区分流，让一些传统楼宇面临出租压力。但换个角度看，这也正是存量空间重新配置价值的契机。
“以前的城市开发是‘建新的’，盖完写字楼盖酒店；现在的城市运营是‘活旧的’，把存量空间重新赋予价值。”汤晓丹说，“一栋楼的使命不是一成不变的。在不同的阶段，找到最适合它的功能，让它始终为城市服务、为人的需求服务，这才是城市更新的真正意义。”
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